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核心觀點：

11月中旬，中央層面房地產相關政策再次密集出臺。回顧本輪房企流動性困局，2021年房企負面輿情集中出現，引發各地強化預售資金監管堵上了過去的融資漏洞是重要原因。104號文明確，達到監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，對此前由地方政府自行規定的保函置換監管額度內資金做了統一規定，將助力其成為短期緩和房地產企業流動性壓力的工具。此次政策組合拳，在緩解房地產企業短期流動性困局的同時，十六條措施也對房企的融資渠道做了全面疏通，保障房企流動性的可持續的改善。

在既堅持房住不炒的定位，又引導房地產健康發展的要求下，未來房地產相關政策的繼續出臺值得期待。

從房地產企業融資端，對于優質房企來說，可以靈活調整預售資金監管，基于實質性保障預售資金安全的目的，而非僵化執行規定，賦予優質房企更大的短期資金靈活性；同時可以繼續調整并購貸款，為優質房企助力化解資質較差房企風險提供更好的資金支持。另外，從財政政策的角度，今年以來推出的減稅降費的政策紅利也可以擴大至優質房企，與貨幣政策配合支持優質房企的流動性。

從居民需求端，各地可以因城施策調整首付比例等約束條件，核心城市細化到區縣級別精準制定房地產政策，壓力較大的城市則存在松綁“四限”提振有效需求的空間。同時，滿足條件的城市，可以充分利用央行階段性調整新發放首套住房貸款利率下限的政策，以盡快推動居民收入增速與房貸利率倒掛的局面結束。前三季度城鎮居民人均可支配收入實際累計同比為2.3%，仍低于個人住房貸款利率2.03個百分點，從房地產市場的流量支撐的角度，房貸利率有待進一步下調。

風險提示：疫情惡化超預期，房地產企業資金鏈大面積斷裂，政策執行出現變形。

關鍵詞： 房地產政策