文/樂居財(cái)經(jīng)徐酒眠

“刮骨療毒、向死而生，重走一遍艱苦創(chuàng)業(yè)路。”

兩年過去了，王文學(xué)還沒有等來幸福再次敲門，他和他的華夏幸福(600340.SH)，還在化債的路上。

(相關(guān)資料圖)

趕在2023年前，去年12月28日，華夏幸福(600340.SH)將南方總部僅剩的核心資產(chǎn)，打包賣給了華潤置地（01109.HK），預(yù)計(jì)置換124億凈回籠資金，以償付公司及下屬公司金融債務(wù)，進(jìn)一步推動公司債務(wù)重組落地實(shí)施。

根據(jù)公告，交易標(biāo)的包括華御江（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御漢（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御元（南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)、華御城（深圳）物業(yè)管理有限公司（簡稱“華御城物業(yè)”）100%股權(quán)，以及華夏幸福持有的前述標(biāo)的債權(quán)。

在這筆交易中，4家公司的股權(quán)售價(jià)均僅為1元，主要交易價(jià)款均由債權(quán)構(gòu)成。

有意思的是，4個交易標(biāo)的，在2022年的前三個季度，僅有其中的作為物業(yè)管理公司的華御城物業(yè)顯示盈利，其余3家房地產(chǎn)開發(fā)公司，則均處在虧損狀態(tài)。

素有“現(xiàn)金奶?！敝Q的物業(yè)板塊，向來是房企手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

華御城物業(yè)向華潤置地“變現(xiàn)”之前，王文學(xué)就曾整合華夏幸福旗下多家物業(yè)公司，搭建新的物管平臺，并畫出了一張500億元的估值大餅。

“變現(xiàn)”的華御城物業(yè)

數(shù)據(jù)顯示，2022年前9個月，華御江（武漢）的虧損額高達(dá)約11億元，華御元（南京）則虧損了6.56億元，華御漢（武漢）虧損較小，為7,476.39萬元。

同期，華御城物業(yè)的凈利潤為455.3萬元，盈利規(guī)模并不大。

瘦死的駱駝比馬大，盡管3家房地產(chǎn)開發(fā)公司處于虧損狀態(tài)，但債權(quán)規(guī)模是華御城物業(yè)的多倍。根據(jù)公告，華夏幸福持有華御城物業(yè)的債權(quán)約為2509.87萬元。

而截至2022年9月30日，華御城物業(yè)的貨幣資金賬面余額252.24萬元，其中受限資金0元，流動負(fù)債總額為2933.35萬元，主要流動負(fù)債為其他應(yīng)付款2647.44萬元。

根據(jù)評估公司出具的報(bào)告，截至評估基準(zhǔn)日2022年9月30日，華御城物業(yè)納入評估范圍內(nèi)的總資產(chǎn)賬面價(jià)值為1535.95萬元，評估值1536.02萬元。

華御城物業(yè)成立于2019年7月，發(fā)展至今的時間并不長。

資料介紹，華御城物業(yè)經(jīng)由深圳南山局批準(zhǔn)，由華夏幸福(深圳)運(yùn)營管理有限公司出資組建，注冊資本與實(shí)繳資本一致，為2000萬元。經(jīng)營業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)管理、商業(yè)綜合體管理服務(wù)、停車場服務(wù)等

根據(jù)公告披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2022年以前，華御城物業(yè)其實(shí)也一直處于虧損狀態(tài)。

具體來看，2020年度、2021年度，華御城物業(yè)的營業(yè)收入分別約為0元、238.32萬元；對應(yīng)期內(nèi)的利潤總額分別約為-25.3萬元、-592.21萬元；凈利潤分別虧損75.89萬元、1776.82萬元。

經(jīng)過兩年多的時間，華御城物業(yè)終于扭虧為盈，但卻走上了“賣身救父”之路。不過，易主華潤置地，也有可能并不是華御城物業(yè)的最終歸屬。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“華潤置地旗下的華潤萬象生活正處在快速擴(kuò)張期，若華御城物業(yè)的確是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，未來再轉(zhuǎn)賣給華潤萬象生活也不是沒有可能。”

500億估值的餅

華御城物業(yè)等4個標(biāo)的簽署賣身契的幾天前，去年12月19日，華夏幸福宣布，擬將所持有的下屬公司股權(quán)注資搭建“幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”，并以兩平臺股權(quán)作為償債資源。

其中，“幸福精選平臺”是華夏幸福重新搭建的物管平臺，由幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)、深圳市伙伴產(chǎn)業(yè)服務(wù)有限公司60%股權(quán)、蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司51%股權(quán)三家公司組成。

據(jù)第三方評估機(jī)構(gòu)評估，“幸福精選平臺”預(yù)測估值500億元，而“幸福優(yōu)選平臺”預(yù)測估值521.40億元。

按照華夏幸福的債務(wù)重組計(jì)劃，兩個平臺向債權(quán)人以預(yù)測估值的八折或七五折的價(jià)格實(shí)施。據(jù)此，“幸福精選平臺”49%的股權(quán)對應(yīng)債權(quán)人196億元的債務(wù)，“幸福優(yōu)選平臺”49%的股權(quán)對應(yīng)債權(quán)人204.39億債務(wù)。

上述兩個平臺49%股權(quán)實(shí)施債務(wù)重組，預(yù)計(jì)將換取債權(quán)400.39億元。若這筆400億的以股抵債計(jì)劃順利實(shí)施，華夏幸福三分之二的債務(wù)將得到化解。

不過，對于這個“以股換債”的方案，包括債權(quán)人、其他房企人士、行業(yè)專家在內(nèi)的多位人士，均抱以悲觀的預(yù)期，“這不過是王文學(xué)給債權(quán)人畫出的一張大餅。”

根據(jù)公告披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2022年前三個季度，“幸福精選平臺”內(nèi)三家主體公司合計(jì)營收為21.4億元，凈利潤為4887.39萬元，凈利潤率約為2.3%。再往前溯，2021年的營收36.41億，凈利潤2.3億，對應(yīng)凈利率約為6.3%。

對比來看，“幸福精選平臺”的業(yè)績在2022年出現(xiàn)大滑坡，盈利能力也有所下滑。

而其業(yè)績與規(guī)模是否足以支撐起500億估值，也需要被打上了問號。

華夏幸福2022年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，幸?；鶚I(yè)物業(yè)在管面積1.6億平方米。而另外兩家公司的主營業(yè)主分別為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化提供策劃與咨詢等。因此，“幸福精選平臺”的在管規(guī)模最多可能在2億平方米上下。

對標(biāo)上市物企，或與旭輝永升服務(wù)、合景悠活、融創(chuàng)服務(wù)相當(dāng)，截至2022上半年，它們的在管面積分別約為2.08億方、2.14億方，以及2.34億方。而截至2023年1月11日收盤，這三家物企的市值分別約為86.59億港元、39.71億港元，以及127.78億港元。

關(guān)鍵詞： 華夏幸福 華潤置地 有限公司