8月31日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。通知明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，借款人也可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)協(xié)商變更合同約定的利率水平。官方公布降低存量首套住房貸款利率方案后，工、農(nóng)、建、交等六家銀行連夜公告稱，將推進(jìn)存量房貸利率調(diào)整工作。

人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

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同日，人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。通知明確，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套和二套住房分別為20%和30%。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”和不實(shí)施“限購(gòu)”的城市。專業(yè)人士分析認(rèn)為，降低首付比例將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購(gòu)房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。

央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)。2019年至2022年期間發(fā)放的房貸利率平均在5.15%左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體來(lái)說，對(duì)于存量房貸的購(gòu)房者，特別是動(dòng)輒5%至6%高利息的購(gòu)房者，很可能房貸能降低100個(gè)基點(diǎn)以上，但具體的影響依然需要購(gòu)房者與銀行協(xié)商。張大偉估算，大部分存量房貸發(fā)生時(shí)最低下限是4.65%，購(gòu)房者基本是按照6%左右購(gòu)房，按照貸款100萬(wàn)元30年期限計(jì)算，可以將月供從5995元降低到5156元左右，下調(diào)840元左右。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人性住房貸款利率調(diào)整后，平均降幅大約在0.8個(gè)百分點(diǎn)，以100萬(wàn)元，25年期，原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

銀河證券表示，未來(lái)政策落地之后，預(yù)計(jì)銀行會(huì)根據(jù)不同區(qū)域、不同類型的客戶，來(lái)分階段地逐步試點(diǎn)和落地，盡量減少對(duì)于凈息差的沖擊。此外，央行未來(lái)會(huì)進(jìn)一步引導(dǎo)存款利率下降來(lái)降低銀行的負(fù)債端成本。

中信建投（601066）證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤分析稱，根據(jù)6月末數(shù)據(jù)(截止2023年6月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元)，存量房貸利率若降低10個(gè)基點(diǎn)，則對(duì)應(yīng)減少約400億利息支出。存量房貸利率調(diào)整與恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)“20條”措施將形成政策組合拳，對(duì)消費(fèi)起到支持作用。

相關(guān)概念股：

建設(shè)銀行（601939）(00939)：財(cái)報(bào)顯示，2023年上半年，建設(shè)銀行資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，集團(tuán)資產(chǎn)總額38.25萬(wàn)億元，增幅10.56%；發(fā)放貸款和墊款凈額22.36萬(wàn)億元，增幅9.11%。負(fù)債總額35.30萬(wàn)億元，增幅11.27%；吸收存款27.63萬(wàn)億元，增幅10.42%。

工商銀行（601398）(01398)：財(cái)報(bào)顯示，2023年上半年，工商銀行總資產(chǎn)43.67萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)10.2%。其中客戶貸款及墊款總額25.29萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)9.0%。總負(fù)債40.07萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)11.0%；其中客戶存款33.37萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)11.7%。

郵儲(chǔ)銀行（601658）(01658)：財(cái)報(bào)顯示，2023年上半年，郵儲(chǔ)銀行資產(chǎn)總額突破15萬(wàn)億元，較上年末增長(zhǎng)7.51%；負(fù)債總額突破14萬(wàn)億元，較上年末增長(zhǎng)7.48%；歸屬于銀行股東的凈利潤(rùn)495.64億元，同比增長(zhǎng)5.20%

招商銀行（600036）(03968)：財(cái)報(bào)顯示，2023年上半年，招商銀行資產(chǎn)總額107,398.36億元，較上年末增長(zhǎng)5.93%；貸款和墊款總額63,554.39億元，較上年末增長(zhǎng)5.02%；負(fù)債總額97,539.23億元，較上年末增長(zhǎng)6.20%；客戶存款總額80,302.32億元，較上年末增長(zhǎng)6.56%。

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