張蓓

【資料圖】

7月24日、28日連著兩枚“深水炸彈”，短短幾天一舉扭轉了房地產此前延續多年的情緒頹勢。第一個是中央政治局會議重新定調樓市“供求關系已發生重大改變”“應適時調整優化房地產政策”，第二個是住建部提出“落實好認房不認貸”。

供求關系改變與適時調整優化政策，其實是有因果性的，在供求關系改變后，政策方向也應有適時的調整。

回顧上一輪樓市漲跌周期的起點，2014年9月30日，在樓市持續低迷的背景下，央行、銀監會發文，放松首套房貸認定標準，二套房由“認房又認貸”改成“認貸不認房”，要注意，當時的“認貸”意思并不是認“貸款記錄”，而是認“在途貸款”，“認貸不認房”就是說只要沒有在途房貸，哪怕名下有一套房，也不影響銀行按照首套房發放按揭貸款。當時這個政策已經算是非常重磅的提振政策，但是出來后并沒有一舉改變樓市走向，直到2015年12月“去庫存”開啟，才真正意味著筑底結束。

而從2014年9月30日開始釋放利好之后，可以從當時統計局數據曲線看出，市場端先是下探觸底，之后“穩步回溫”，但開發投資增速的下跌和庫存的增加，等不了市場“慢慢走”，而且當時全國行情分化，部分地區庫存積壓非常嚴重，全國期房庫存去化周期甚至已經長達4.5年。“去庫存”大招在當時也算是“千呼萬喚始出來”。

關鍵點在于之后的樓市行情，很多人記憶猶新，2016年到2017年3月，房地產被推向波峰，市場最為洶涌的時刻，也引出了史上最為嚴厲的政策，就是“認房又認貸”，這回是直接認“貸款記錄”，只要你曾經做過按揭貸款，哪怕名下無房無在途貸款，買房也只能按二套貸款，首付是80%。在北京，認房又認貸的“317新政”曾被網友稱為“終結者”。

當時，爆熱的市場“突然靜音”，令人印象尤為深刻。這也就是此次住建部提到“落實好認房不認貸”能夠一石激起千層浪的原因，不少人想知道，如果北京、上海取消認房認貸，那市場會否重演“沖向波峰”的歷史？

僅從當下來看，在政策破冰之前，各方心態焦灼，都希望有個力量能夠“拉自己一把”，包括房企、二手房業主、中介公司等等，而購房者，面對市場發展的不確定性，也希望有政策指路。銷售端能帶來最佳現金流，若市場得以提振，對資金鏈緊張的房企而言更無疑是雪中送炭。業主則在3月到7月間，深刻體會了市場一路趨冷，渴盼“史詩級”政策，促進成交。

直到7月24日政治局會議一錘定音，中央明確定義目前“供求關系已改變”，也意味著，后面的政策，是基于新供求關系的政策，將更加直接有效，不再受限于此前的一些條條框框，這對各方來說，都是“定心丸”，雖然可能還需要時間落地，但方向已定，預期向好，不再存疑。

和上一輪漲跌周期相比，此時經歷過“大風大浪”的市場，已經有了根本性的變化，市場情緒更加理性，即便北京、上海取消認房認貸，相信行情啟動以后，買房超負荷貸款、投機謀漲幅的人也將極少。購房人不會因為可貸額度多了就拼命貸款，而是會理性評估收入及穩定性，合理貸款。企業在慢慢回復元氣的同時，也會更加理性拿地，合理杠桿。這是經歷了此前5年的洗禮，換來的成長。

基于這點，可以判斷，即便北京、上海取消了認房認貸，購房者入市也會謹慎貸款，市場得以提振的原因，不是貸款空間變大了，而是信心與預期的逐步恢復，是因為政策決心帶動市場情緒。

而從行情來看，目前提振是必然的，眼下市場的筑底狀態也是肯定的，房價從3月攀高后回落直到7月，更多賣家是在“硬扛”等利好，當利好已至，價格有望逐漸回彈至3月水平，買家看到適合房源應迅速出手不要猶豫，賣家也不要捂房等漲價，中長期市場還需要看產業和城市發展。

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