6月份堪稱北京土拍“黃金月”。6月20日，北京共出讓7宗地塊，朝陽、豐臺、通州各2宗，大興1宗，總起始價184.2億元。最終，以3宗溢價、4宗底價成交收官，總成交價189億元，溢價率2.6%，未見“觸頂”、搖號。相較于此前北京10宗地塊有8宗“觸頂”的火熱表現(xiàn)，今天土拍整體熱度相對有所降低。

今天出讓的7宗地吸引了中海、華潤、保利、京投、招商、住總、金茂、天恒、中建等京城土拍中的常客，與以往不同，此次鮮有外地房企參與。最大贏家當(dāng)數(shù)京投，不僅聯(lián)合保利以57億元連摘兩宗東壩地塊，還與旗下公司以底價拿下豐臺新宮0601-03地塊。

保利+京投發(fā)展聯(lián)合體、招商均有落子

(資料圖)

6月20日，北京推出的7宗住宅用地，是北京第一批擬供應(yīng)住宅清單中的最后7宗，與前期相比，土拍熱度有所降低，僅3宗地塊競價成交。

其中，朝陽東壩2宗地塊關(guān)注度最高，B006地塊、C012地塊分別獲得7家房企報名，均為在京有開發(fā)經(jīng)驗的實力房企。最終，B006、C012地塊均由保利+京投發(fā)展（600683）聯(lián)合體分別以總價33.2億元、24億元競得。

對此，北京鏈家研究院分析師岳微認為，東壩作為朝陽重點發(fā)展區(qū)域之一，教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)等規(guī)劃配套明確。此次出讓的2宗地塊體量適中、居住屬性純粹，臨近在建地鐵12號線、3號線東風(fēng)站，軌道交通利好是推動?xùn)|壩發(fā)展的主要因素，也是房企積極參與土拍的信心所在。京投TOD開發(fā)優(yōu)勢與保利操盤能力相結(jié)合，后期有望與在售新房項目形成良性聯(lián)動。

中指研究院土地事業(yè)部負責(zé)人張凱表示，朝陽東壩兩宗地塊規(guī)模不大，憑借雙軌+區(qū)位優(yōu)勢吸引了多家房企報名參拍。地塊西側(cè)在售項目京投發(fā)展·北熙區(qū)銷售表現(xiàn)尚可，月均流速50套左右，東側(cè)中冶·德賢御府去化率近50%；疊加?xùn)|壩地區(qū)規(guī)劃配套落地預(yù)期，為該片區(qū)帶來了較強的市場信心。

從區(qū)域來看，自集中供地以來，豐臺累計成交14宗地塊，供應(yīng)力度僅次于朝陽。此次出讓的另一宗熱門地塊就是豐臺羊坊020地塊，吸引中海、保利、天恒、招商四家房企參與，最終招商擊退中海、保利，以31.6億元成功競得，溢價率4.98%。

對于豐臺羊坊020地塊，張凱認為，其位于豐臺、大興兩區(qū)交界處，距離西紅門板塊薈聚商圈、西紅門地鐵站等直線距離僅2公里。該地塊的“房地價差”近3萬元，利潤空間尚可。加之近三年地塊周邊未有新增供地，亦無競品項目在售，對房企有一定吸引力。

在岳微看來，雖然豐臺羊坊020地塊無軌道交通配套，但臨近豐臺科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，居住屬性純粹，周邊新房及品質(zhì)二手住宅較少，該地塊入市將有效填補供應(yīng)空白。

通州、豐臺、大興4宗地塊底價成交

值得關(guān)注的是，當(dāng)天出讓的7宗地塊中，有4宗地塊因為只有一家房企或聯(lián)合體競價，而以底價成交。

對此，岳微表示，豐臺新宮0601-03地塊和通州兩宗地塊體量較大、配建要求高、資金占用量明顯提升，導(dǎo)致房企參與難度變大。其中，豐臺新宮0601-03地塊最為典型，其所處位置優(yōu)越，緊鄰19號線、4號線雙軌交會的新宮地鐵站，居住配套齊全，臨近公園、生態(tài)資源突出。但地塊作為車輛段綜合利用項目，分為落地區(qū)、坡道用地落地區(qū)及上蓋區(qū)三部分，同時，還需同步實施綜合利用結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換夾層兼綜合服務(wù)設(shè)備建筑規(guī)模約5.5萬平方米，建設(shè)專業(yè)性要求高，資金占用量大，開發(fā)建設(shè)難度也較大，因此，僅具有豐富TOD項目開發(fā)經(jīng)驗的京投聯(lián)合體參與競拍。

最終豐臺新宮0601-03地塊被京投公司及京投置地聯(lián)合體拿下。據(jù)悉，京投置地為京投公司旗下子公司，擅長軌道交通車輛基地一體化開發(fā)。

此外，張凱還認為，豐臺新宮0601-03地塊雖然周邊有大悅春風(fēng)里、槐房萬達、永輝超市（601933）等商業(yè)配套，但地塊形狀不規(guī)整，為19號線新宮車輛段綜合利用項目，性質(zhì)復(fù)雜、開發(fā)難度大。周邊在售項目建發(fā)璟院仍有較多庫存，且建發(fā)的產(chǎn)品打造能力較強，拿地之后將不得不面臨激烈的競爭，因此并未吸引更多的房企參與競拍。

底價成交的通州副中心0061、0062地塊亦是如此。岳微表示，該地塊臨近地鐵7號線群芳站，交通便利，周邊基礎(chǔ)生活配套完善。與此前搖號成交的通州東小馬6009地塊相比，該地塊需配建占比近半體量的商業(yè)，對拿地企業(yè)的穩(wěn)定性及資金要求較高，為此，僅吸引通州房開一家參拍。同樣位于通州副中心的6003、6004地塊，也是位置相對偏遠獨立，居住配套不成熟，新房項目較少，未形成聚合性居住效應(yīng)，僅吸引北投一家房企參拍。

此外，大興新城西片區(qū)0002地塊也是受制于基本條件影響，僅有中建三局城投+大興城建聯(lián)合體報名參與，最終底價成交。

未見“新面孔”，京城土拍回歸常客

對于6月20日的土拍，北京資深地產(chǎn)評論人澤龍認為，以6月16日為分水嶺，北京土地市場出現(xiàn)冰火兩重天。此前全國房企扎堆進京，熱點地塊吸引三四十家房企爭搶。6月16日（不含）以后北京土拍回歸。最為明顯的表現(xiàn)是，6月20日的土拍大廳較為冷清。

澤龍表示，6月份前三次北京土拍主角中，外地進京房企占半壁江山，比如南通中皋搖中亦莊“王炸”地塊；福建雄旺從45家房企中勝出，搖中火熱的順義新城第19街區(qū)；石家莊創(chuàng)世紀（300083）首次進京，就拿下了順義新城第2街區(qū)地塊。

值得關(guān)注的是，6月20日參與報名競拍的企業(yè)均為京城土拍的“常客”，比如中海、華潤、保利、京投、招商、住總、金茂、天恒、中建等。

張凱也認為，相較于之前出讓的10宗地塊就有8宗競至“封頂”的火熱表現(xiàn)，6月20日土拍整體熱度相對有所降低。盡管如此，仍處發(fā)展階段的東壩北區(qū)和西區(qū)兩宗地塊依舊各有7家房企參拍，也體現(xiàn)出了北京土拍市場的強大韌性，以及對片區(qū)規(guī)劃能夠順利兌現(xiàn)的堅定預(yù)期。

另外，“良好的營商環(huán)境、更加公正透明的土拍規(guī)則、長期平穩(wěn)健康的房地產(chǎn)市場，都是吸引房企持續(xù)布局北京的重要原因。”張凱如是稱。

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