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財(cái)政部近日披露的數(shù)據(jù)顯示，1-2月累計(jì)，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入6965億元，同比下降24%；其中，地方政府性基金中的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（即土地出讓金收入）5627億元，同比下降29%。

華創(chuàng)證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，1-2月政府性基金收入增速較去年12月降幅走擴(kuò)，主要是賣地收入降幅從去年12月份的19.3%擴(kuò)大至29%，為2022年7月以來(lái)單月最低。

這其中有土地出讓收入滯后帶來(lái)的影響。上述研報(bào)指出，土地出讓合同價(jià)款可分期繳納入庫(kù)，通常為首付50%，剩余一年內(nèi)繳清。這使賣地收入的修復(fù)滯后于成交土地總價(jià)，如去年12月份簽訂的土地出讓合同，部分價(jià)款將在今年上半年入庫(kù)形成賣地收入。而百城成交土地總價(jià)是合同價(jià)款，賣地收入是實(shí)際入庫(kù)。因此，在前兩個(gè)月百城成交土地總價(jià)降幅僅約7.3%的情況下，賣地收入的修復(fù)明顯滯后。

即便是在投資拿地上有余力的開發(fā)商，也在更仔細(xì)地盤算資金的走向。根據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2月份百?gòu)?qiáng)房企的總投資規(guī)模同比仍下滑20%左右；同時(shí)，僅有兩成百?gòu)?qiáng)房企納儲(chǔ)，且以國(guó)央企、部分優(yōu)質(zhì)區(qū)域型房企為主。

事實(shí)上，開發(fā)商在土地市場(chǎng)上隱去身影的現(xiàn)象在2022年就普遍出現(xiàn)。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2022年，50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)全年拿地金額總量同比減少53.8%，拿地面積總量同比減少74.8%。

這一情況促使2022年全國(guó)賣地收入出現(xiàn)了較大幅度的下挫。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入77879億元，比上年下降20.6%；其中，地方政府性基金中的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入66854億元，比上年下降23.3%。

不過(guò)，據(jù)財(cái)政部3月16日披露《關(guān)于2022年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2023年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》，2023年全國(guó)政府性基金預(yù)算收入預(yù)計(jì)約為7.81萬(wàn)億元，較2022年微增0.4%。

中信證券認(rèn)為，這一指標(biāo)意味著，預(yù)算能夠接受2022年土地使用權(quán)出讓收入下降的事實(shí)，并不期待土地市場(chǎng)恢復(fù)到2021年之前的情況，即依托土地市場(chǎng)來(lái)明顯增加地方的財(cái)政收入，但也不能接受土地出讓金繼續(xù)以類似2022年20%以上的下降速度繼續(xù)下降。

中信證券認(rèn)為，考慮到預(yù)算制定的時(shí)間點(diǎn)，這并不說(shuō)明財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀盲目樂(lè)觀，而說(shuō)明預(yù)算對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，政策有效性充滿信心。政策無(wú)意將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具，但確實(shí)也重視房地產(chǎn)作為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的作用。地方政府性基金預(yù)算收入的基本穩(wěn)定，仍然是政策追求的目標(biāo)。中期而言，財(cái)政收入中能夠取代國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的經(jīng)常性項(xiàng)目仍然罕見(jiàn)。 宋菲菲

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