李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

2023年春節(jié)是防疫政策優(yōu)化后的第一個春節(jié)。因此，2023年春節(jié)回老家過年的人群較龐大。《2023春節(jié)假期消費(fèi)趨勢》顯示，返鄉(xiāng)潮帶動了返鄉(xiāng)消費(fèi)，三線及以下城市消費(fèi)額比去年春節(jié)漲幅近20%，漲幅超過一二線城市，便利店使用線上支出消費(fèi)金額同比增長20%-30%。

因此，2023年春節(jié)樓市“返鄉(xiāng)置業(yè)”熱度有所提高。很多內(nèi)地三四線城市、縣城新盤打出“返鄉(xiāng)置業(yè)牌”。比如，哈爾濱多個樓盤推出持返鄉(xiāng)車票抵2平方米房款、購房報(bào)銷最高萬元返鄉(xiāng)費(fèi)、返鄉(xiāng)置業(yè)者購房享額外9.8折優(yōu)惠；比如，1月13日，江西南昌安義縣為春節(jié)“定制”政策，1月1日-2月28日購房可獲200元/平方米的補(bǔ)貼，三胎家可獲300元/平方米的補(bǔ)貼。

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而且，常規(guī)優(yōu)惠折扣力度也加大了，如贈送車位、月供補(bǔ)貼。為了吸引返鄉(xiāng)人群，很多房企春節(jié)“不打烊”。根據(jù)筆者在某三四線城市的觀察，市區(qū)在售樓盤看房的客戶明顯增多。某銷售員告訴筆者，現(xiàn)在每天訪客量保持在6-7組，盡管比2021年上半年（10-15組）少很多，但轉(zhuǎn)化為成交的比例上升了。主要原因是，前兩年返鄉(xiāng)買房的需求延遲到了今年。而且，需求有新的變化，為父母或更上一輩改善居住環(huán)境，減少疫情侵?jǐn)_健康的購房導(dǎo)向明顯增加。

據(jù)了解，為父母改善居住環(huán)境，希望能有好的物業(yè)管理而購房的需求，占據(jù)返鄉(xiāng)買房的近60%。一方面，這類房源改善室內(nèi)及社區(qū)環(huán)境，比如更通風(fēng)、采光，更智能，降低疫情沖擊；另一方面，子女不在身邊時，緊急情況下社區(qū)物業(yè)提供應(yīng)急幫助。促進(jìn)返鄉(xiāng)置業(yè)回升的，還有政策對預(yù)期的提振。比如，近期推出首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制，房價連續(xù)下跌城市利率不設(shè)下限。

同時，2023年樓市政策的導(dǎo)向，更多強(qiáng)調(diào)促進(jìn)合理需求釋放，升級居住需求，促進(jìn)內(nèi)需和消費(fèi)。因此，各地都在不遺余力地促進(jìn)購房需求活躍，比如降首付、降契稅、給補(bǔ)貼等等。開發(fā)商層面，由于資金鏈仍較緊張，打折促銷仍是營銷主旋律，各種優(yōu)惠疊加，價格也比較親民。銀行層面則不斷降低按揭利率，而國家在“保交樓”上的投入也給購房人群更大信心。

因此，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管市場預(yù)期和購買力還較為疲軟，看房人也并不算多，但樓市總體上是在探底。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，35個城市春節(jié)期間合計(jì)有96個熱銷項(xiàng)目，其中63個位于三四線城市，占比66%。返鄉(xiāng)置業(yè)群體中，有部分是大城市工作的年輕人，他們認(rèn)為即便市場回調(diào)，仍無法在就業(yè)地城市置業(yè)，于是轉(zhuǎn)回老家買房，也有部分年輕人回鄉(xiāng)買婚房。

總之，前期促進(jìn)樓市穩(wěn)定的一攬子政策，在需求端產(chǎn)生了一定作用。但在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過上一輪棚改和去庫存，三四線城市和縣城存量房源很多（比如回遷房紛紛掛牌出售），“賣一買一”的需求較集中，但由于手上的房子賣不出去，甚至無人問津，很多房源是樓齡長，無物業(yè)管理，社區(qū)環(huán)境臟亂差的樓梯房，換房需求也很難實(shí)現(xiàn)，這是阻礙樓市穩(wěn)定的最大隱患。

因此，返鄉(xiāng)置業(yè)回升，本質(zhì)上是外部增量資金在支撐。盡管本地?fù)Q房需求較大，但購買能力不能高估。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)、建筑建材、線下物流和消費(fèi)等基本是很多地方的支柱產(chǎn)業(yè)，就業(yè)吸納和帶動性強(qiáng)。但這些行業(yè)目前還處在“疫后恢復(fù)”的過程中，加上多數(shù)本地人住房自有率高，擁有2套及以上房子的比例高，也導(dǎo)致以升級為主導(dǎo)的需求實(shí)現(xiàn)難度加大。

春節(jié)期間，部分熱點(diǎn)城市二手房市場也有所回升。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間50城二手房“帶看量”較2022年春節(jié)提升28%。事實(shí)上，二手房市場企穩(wěn)在新年伊始就開始了。1月前15日，重點(diǎn)20城二手房日均成交同比增35.9%。主要原因是，前期二手房降價幅度比新房大，當(dāng)“穩(wěn)定樓市、促進(jìn)消費(fèi)”的政策姿態(tài)明朗，當(dāng)下資金環(huán)境又非常友好，中意的房源不再降價，前期看房多時的購房者“等等看”的心態(tài)變化，部分購房者開始下手或增加看房頻率。

當(dāng)然，也有“帶押過戶”、退出限售、調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（從“認(rèn)貸又認(rèn)房”到“認(rèn)貸不認(rèn)房”）等利好政策的影響。不過，二手房掛牌量也非常大，一二線城市普遍創(chuàng)歷史新高，相比去年初普遍增長30%左右。因此，即便二手房市場有所回升，也并不會帶來價格的反彈。同時，市場分化得非常明顯，比如核心區(qū)優(yōu)質(zhì)改善型房源、學(xué)位房等近期回升得比較明顯。

春節(jié)期間，一線和二線熱點(diǎn)城市這類房源咨詢量、帶看量都在增加。顯然，在當(dāng)前融資條件異常寬松的情況下，先知先覺的高端改善型客戶的購房預(yù)期被率先提振。但是，外圍二手房市場仍舊非常疲軟，一方面外圍二手房業(yè)主和房產(chǎn)中介多為外地人，春節(jié)期間返鄉(xiāng)較多；另一方面，外圍二手房源供應(yīng)量太大、庫存周期長，市場對價格繼續(xù)下跌仍存在普遍預(yù)期。

相比之下，熱點(diǎn)城市新房市場不溫不火。根據(jù)諸葛找房整理的數(shù)據(jù)，重點(diǎn)15個城市春節(jié)假期新房成交386套，同比2022年春節(jié)的928套下降58.4%。主要原因在于，1月份仍是疫情感染的高峰期。另外，今年春節(jié)返鄉(xiāng)的人，外出旅游度假的人都多于往年。

總之，對廣大百姓來說，2023年春節(jié)的主題是返鄉(xiāng)回家、外出旅游和線下消費(fèi)。樓市仍舊延續(xù)前期下行的態(tài)勢，需求端仍比較疲軟，供給端資金鏈仍緊張，開發(fā)商和小業(yè)主降價賣房仍是主旋律。但一些微觀跡象表明，市場需求在發(fā)生積極變化。比如，線下消費(fèi)爆棚對于改善就業(yè)和收入，帶動住房消費(fèi)有積極意義；比如，居民改善居住環(huán)境的愿望非常強(qiáng)烈，但改善仍存阻力；比如，都希望經(jīng)濟(jì)社會回歸正常，大家回到奮斗創(chuàng)造美好生活的場景。這些都是住房的巨大空間，也需要不斷針對性地創(chuàng)新政策，促進(jìn)供需循環(huán)。

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