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今天是大年初五，迎財神的日子，樓市馬坐播在南京祝各位揚子晚報和紫牛新聞的朋友們，兔年財源滾滾，財氣沖天，都能買到心儀的好房子。

新的一年，大家都對2023年的房地產市場充滿了期待，趁著春節假期，樓市馬坐播也展望一下今年的樓市趨勢，希望能給正打算買房置業的你提供一點小小的建議，等到了年底的時候，再來驗證看到底靠不靠譜。好了，閑話少敘，開始2023年樓市的四大猜想！

首當其沖的毫無疑問是政策面的松緊，2022年全年，南京先后出臺了近20次調控政策，有明有暗，所謂“暗”指的是只做不說，不發布任何消息，直接執行。比如先后多次放寬限購范圍，放開二孩家庭的購房套數，上調首次使用公積金的貸款額度，下調首付比例等等。可以看出，政策面的放寬是持續且穩定的，我相信這一趨勢將延續2023年的全年，不過放松的力度則是“霧里看花”。如果樓市在陽春三月啟動沖高，現有的政策或許只會微調；一旦市場在半年內仍無起色，徹底放開限購、限價、限貸、限售等舉措，將是大概率事件。

第二是房價的變動趨勢。在我看來，雖然樓價和股價一樣，凡是說自己能預測價格的大都是江湖騙子，不過從長期趨勢來分析走勢，多少還是有點靠譜的。先來看二手房，2022年南京的二手房價同比下跌9.9%，回歸到2019年的水平，你說它還會跌嗎？我的答案是會，不過距離拐點已經不遠了，希望就是前方，新房市場同樣如此！依據就是在政策的強刺激，以及政府官員的輪番放話之下，顯示出相關部門有強烈的意愿和能力拉抬樓市：先從一二線城市的熱門板塊入手，逐漸擴散至三四線城市和非熱門板塊，先從二手房入手，再逐漸影響到新房，托市與起勢將貫穿整個2023年的房地產市場。

第三是土地市場的變化，隨著土地拍賣“兩集中”走進歷史舞臺，土拍將逐漸回歸常態化的上市節奏，房企們的“騰挪空間”也將更為自由，拿地不再只是國企、央企的“分內事”，民營企業的活力會在2023年展現出來。值得一提的是，2022年不僅是在南京，全國多個一二線城市的土地供應和成交量都在銳減，這就意味著2023年的新房上市量會出現明顯“缺口”，一旦供不應求的局面出現，也會為樓市回暖增添一塊“砝碼”。

第四點，就南京樓市板塊而言，市場分化的現象將更加明顯。其實，這一點在2022年已經讓許多買房人感同身受——南京只有河西、大校場、燕子磯等少數片區的房子需要搖號，其他板塊的樓盤報名人數都不到房源的數量，銷量更是乏善可陳，開盤三個月去化還不到3成。預計這一趨勢在2023年不僅會延續，還將繼續強化，改善型的買家選擇更為集中，而剛需買家則會面臨“選擇困難癥”，不知該如何下手。

2023年的樓市大幕已經開啟，你是做一名“行動派”，還是選擇做一名“觀望派”呢？其實買房不用聽什么專家的建議，遵從自己的內心就好，套用一句流行語，“每個人都是自己買房決策的第一責任人”，祝愿各位在新的一年實現心中的購房夢！

揚子晚報/紫牛新聞記者馬祚波

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