記者南深

10月1日，地產(chǎn)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布了前9月典型房企銷售及新增投資情況。

傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季行至中途，今年的房地產(chǎn)銷售雖不及往年，但9月來看百強(qiáng)房企銷售環(huán)比仍有回升，而得益于去年同期基數(shù)開始下降等原因，前三季百強(qiáng)房企銷售降幅繼續(xù)收窄。

(資料圖片)

前九月三類房企表現(xiàn)較好，一是央國企如保利、華潤、建發(fā)、華發(fā)等，在本輪行業(yè)下行調(diào)整期中發(fā)揮了穩(wěn)定的領(lǐng)軍作用；二是部分優(yōu)質(zhì)民企如濱江、萬達(dá)等，年內(nèi)新項(xiàng)目投資、推盤去化如期推進(jìn)、行業(yè)排名穩(wěn)步提升；三是一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國等。

百強(qiáng)房企新增投資方面，一個顯著特點(diǎn)是集中度持續(xù)向頭部集中。截止9月末，排名前十的房企新增貨值占到百強(qiáng)總貨值的49%，近半壁江山。

9月百強(qiáng)銷售環(huán)比增10%

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比增長10%，增幅不及往年同期；同比降低25.4%，降幅較前幾月有進(jìn)一步收窄，但降幅收窄的主要原因還是去年下半年市場降溫明顯，業(yè)績基數(shù)較低。

而2022年1-9月，百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。雖然三季度以來同比降幅收窄，但目前行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力尚處在低位，企業(yè)整體的去化壓力仍然較大。

從各家房企的表現(xiàn)來看，2022年9月超半數(shù)百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中30家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%到30%之間，25家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%，部分房企環(huán)比增幅在35%以上。但從同比來看，目前規(guī)模房企整體仍深陷負(fù)增長困局，9月單月業(yè)績同比降低的房企數(shù)量近7成，僅3成實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績同比增長。

前三季度來看，三類房企表現(xiàn)較好。

一類是央國企如保利、華潤、建發(fā)、華發(fā)等，憑借自身的資金和運(yùn)營優(yōu)勢，在本輪行業(yè)下行調(diào)整期中發(fā)揮了穩(wěn)定的領(lǐng)軍作用。第二類是部分優(yōu)質(zhì)民營房企如濱江、萬達(dá)等，基于自身資金面的安全和產(chǎn)品力，在市場上的認(rèn)可度也較高。第三類是一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國等，聚焦一二線核心熱點(diǎn)城市布局，項(xiàng)目儲備優(yōu)質(zhì)，去化壓力相對較小。

保利華潤前三季拿地近千億

新增投資方面，由于9月有超過10個城市巨型集中供地，上海更是在第三輪土拍中達(dá)成了超千億的土拍金額，因此帶動了9月土地成交總金額大幅上升，達(dá)到4215億元，環(huán)比增加58%，但同比仍減少33%。一二線城市土地成交增多，帶動整體成交均價達(dá)到4446元/平方米，創(chuàng)下近一年以來新高。

集中供地以來，百強(qiáng)房企的新增土儲集中度持續(xù)居高不下。

截至9月末，TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的49%，11-20強(qiáng)房企占26%，20強(qiáng)房企合計(jì)占比達(dá)到75%，較截至8月末再提升1個百分點(diǎn)。克爾瑞指，未來市場將持續(xù)強(qiáng)弱分化。

1-9月，新增貨值破千億的房企有7家，較去年同期減少了13家，積極拿地的房企數(shù)量明顯銳減。華潤、保利和中海位列新增貨值榜前三，三家房企年內(nèi)新增貨值均超過1500億元，拿地金額看保利、華潤雙雙突破900億元，逼近千億大關(guān)。

規(guī)模化的國央企幾乎成為核心集中供地城市唯一的真正的“參與者”，三季度表現(xiàn)的尤為顯著。保利、華潤、招商、越秀等三季度拿地金額占到1-9月比例超過60%，除中海外，其余企業(yè)三季度月均拿地金額均較上半年增長超過100%。

招商證券：

地產(chǎn)股長期邏輯是競爭格局改善

盡管地產(chǎn)銷售和投資數(shù)據(jù)整體上仍然承壓，但9月份資本市場整體調(diào)整情況下，地產(chǎn)股的表現(xiàn)可以算得上可圈可點(diǎn)，其中重要原因是穩(wěn)地產(chǎn)政策的陸續(xù)落地及更多政策落地的預(yù)期。

就在國慶節(jié)前，9月29日央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策；9月30日財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文，對出售自有住房并1年內(nèi)購房的納稅人，售房已繳個稅予以退稅優(yōu)惠。與此同時，央行也下調(diào)了首套房公積金貸款利率。

此背景下，招商證券趙可團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，需求或在更多政策催化下出現(xiàn)邊際改善同時推盤提供供應(yīng)端保障。一方面，預(yù)計(jì)保交樓政策、需求端更多因城施策金融政策(首付比例，購房門檻)、融資端恢復(fù)融資功能政策或逐步落地，政策或拉動存款搬家。另一方面，主流優(yōu)質(zhì)房企推盤或充足，供應(yīng)端有保障。

趙可團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，房地產(chǎn)股的長期邏輯依然是競爭格局改善這個主軸，市場從拿地角度“下注”買入相關(guān)股票已表明競爭格局改善這一邏輯的順暢。其建議關(guān)注龍頭“招保萬金中華龍”，即招商蛇口（001979）、保利發(fā)展（600048）、萬科A、金地集團(tuán)（600383）、中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)，及經(jīng)營彈性較大的地方國企，如建發(fā)股份（600153）、華發(fā)股份（600325）、越秀地產(chǎn)。

民生證券李陽也建議，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)正處在政策寬松、銷售回暖跡象顯現(xiàn)的背景，優(yōu)質(zhì)公司的基本面“不會更差”，并將受益于競爭格局優(yōu)化帶來項(xiàng)目凈利率顯著回升，關(guān)注財(cái)務(wù)穩(wěn)健的公司：中國金茂、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)(需關(guān)注資本市場的不確定性因素)、金茂服務(wù)。

招商銀行楊偵譽(yù)團(tuán)隊(duì)則對全年的銷售和投資作了展望，其預(yù)計(jì)今年商品房銷售面積增速為-13.5%的預(yù)期，“節(jié)奏上，今年或難以看到市場顯著回暖，將延續(xù)低位波動趨勢，主要原因是并未觀測到扭轉(zhuǎn)市場信心或經(jīng)濟(jì)信心的因素出現(xiàn)，居民購房情緒一時難以扭轉(zhuǎn)”。

另外，其維持今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的預(yù)期增速為-4.5%不變，“房企投資意愿持續(xù)不足，年內(nèi)難以觀測到趨勢性扭轉(zhuǎn)”。

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