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房地產的調整讓行業格局生變，一些房企走下神壇的同時，另一批開始上位。

以克而瑞銷售排行榜為統計口徑，梳理了30家上市房企上半年的業績表現。對比去年同期，今年上半年共有6家房企跌出30強，濱江集團（002244）、華發股份（600325）、遠洋集團、中駿集團、首開股份（600376）和路勁擠入榜單。

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在新的TOP30中，僅有越秀地產和首開股份實現了銷售的正增長，上位房企多因跌幅小于行業水平而實現名次的躍升，個別房企則由于跌幅過大而使后來者“有機可乘”。

從半年度報告或銷售簡報公布的數據來看，2022年上半年，一共有9家30強上市房企的銷售額突破千億規模，上年同期則有16家。

盡管2022年上半年銷售額同比下跌是行業常態，但從30強房企的收入水平來看，在不少房企出現負增長的同時，仍有部分房企有著相對堅挺的表現。而在凈利潤表現上，萬科超過中海，成為半年度的“凈利潤王”。

6家房企毛利率在增長

統計得知，30強上市房企中，除了2021年年報、2022年半年度報告“難產”的融創中國和世茂集團，依然有12家房企在2022年上半年實現營業收入的同比增長，分別是萬科、保利發展（600048）、龍湖集團、綠城中國、招商蛇口（001979）、越秀地產、中國金茂、華發股份、遠洋集團、中國鐵建（601186）、建發國際集團和路勁。

其中，漲幅最大的是建發國際集團，同比增長90.9%至169.5億元；漲幅最小的是路勁，同比增長0.4%至49.7億元。

就營業收入的規模而言，突破千億的房企僅有5家，分別是萬科、綠地控股（600606）、碧桂園、保利發展和中國海外發展。其中，萬科收入最多，約2069.2億元，中國海外發展排名第五，約1037.9億元。

此外，2022年上半年，營業收入超過去年全年一半的房企僅有2家，即綠城中國和越秀地產。綠城中國為647.3億元，達到去年全年的64.6%，越秀地產為312.9億元，為去年全年的54.5%。

毛利率方面，2022年上半年一共6家30強上市房企實現同比增長，分別為路勁、金地集團（600383）、新城控股（601155）、中國金茂、建發國際集團和綠地控股；而在去年的統計中，毛利率同比增長的30強上市房企僅有1家，為招商蛇口。

值得一提的是，自2019年以來房企毛利率持續下探，而下探的原因主要是過往低毛利率項目進入了結轉高峰期。2022年上半年，30強上市房企僅有15家毛利率超過20%（注：融創中國和金茂集團未公布數據不列入統計范圍），在2019年至2021年，這些房企中毛利率低于20%的分別僅有1家、3家、13家。

雖然毛利率的高低對房企的毛利潤規模產生影響，但對毛利潤規模的大小起決定作用的依然是營業收入的規模。

了解到，營業收入規模第一的萬科實現的毛利潤規模同樣為30強上市房企的第一，達到423.3億元；毛利潤超過百億規模的房企一共有9家，除了萬科，還包括保利發展、綠地控股、中國海外發展、龍湖集團、華潤置地、碧桂園、綠城中國和招商蛇口，基本是營收規模排名前列的房企。

萬科超中海成半年凈利潤王

與毛利率的走勢相似，2019年以來上市房企凈利率持續下探。不過，2022年上半年則首次出現凈利率為負的情況。

2022年上半年，30強上市房企中僅有4家實現凈利率的正增長，與去年同期持平，但凈利率超過10%的房企僅剩下9家，而在去年同期，還有16家（注：剔除融創中國和世茂集團）凈利率超過10%。

此外，30強上市公司中有4家房企的凈利率為負，分別為金科股份（000656）、龍光集團、首開股份和融信中國。了解到，2022年上半年，這4家房企發生虧損，其中金科股份虧損12.6億元，龍光集團虧損7.1億元，首開股份虧損13億元，而融信中國虧損最大，高達45.7億元。

營業收入和毛利潤規模的大小影響著房企的凈利潤水平，但實際上，憑借優秀的管理水平房企亦有機會實現凈利潤規模的反超，也因此，中國海外發展常年稱霸“利潤之王”。

統計得知，2022年上半年，凈利潤超過百億規模的30強上市房企有4家，分別為萬科、中國海外發展、保利發展和華潤置地；而實現正增長的則有5家，分別為萬科、保利發展、綠城中國、金地集團和中國鐵建。

值得注意的是，如非在2022年上半年發生了23.9億元的外幣匯兌凈虧損，中國海外發展的凈利潤規模或能超越第一的萬科登頂30強房企。

了解到，2022年上半年，中國海外發展實現凈利潤175.9億元，其中公司股東應占溢出利為167.4億元，扣除稅后投資物業公允價值變動收益后的股東應占溢利為149.6億元，連同扣除匯兌凈損益后的股東應占溢利為人民幣173.5億元。萬科方面，2022年上半年匯兌收益凈額高達10.6億元。

中國海外發展和萬科匯兌一虧一盈的背后，是離岸人民幣對美元匯率的走低。一般而言，離岸人民幣相對美元走弱，海外融資頭寸較大、美元負債較多而以人民幣為主要收入來源的公司將面臨著利潤被侵蝕的壓力，而對海外營收占比較大的公司則可產生正面的影響。

實際上，由于過往在國際市場的融資需求，不少房企積累了美元負債，2022年上半年離岸人民幣的走弱為這些房企帶來了匯兌損失。以中國海外發展為例，2021年年報顯示，截至2021年底，中國海外發展的存續美元債約合人民幣448.8億元。

統計得知，由于匯率波動而被侵蝕利潤的房企不止中國海外發展，還有碧桂園、保利發展、招商蛇口、龍湖集團、綠城中國、旭輝集團和雅居樂等等，相關虧損金額為數億到數十億不等。2022年上半年出現虧損的融信中國同樣有一筆高達10.6億元的融資損失。

以碧桂園為例，2022年上半年，碧桂園實現歸屬于股東的利潤為6.12億元，如剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響后，歸屬于公司股東的核心凈利潤達到49.1億元。

這些發生匯兌損失的房企，在去年同期乃至2020年至2021年全年，基本實現匯兌的凈收益。半年報顯示，碧桂園的匯兌反映在財務費用中，2022年上半年，碧桂園錄得對沖后的匯兌凈虧損約44.8億元，而去年同期碧桂園實現的凈匯兌收益為8.3億元。

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