9月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年9月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與8月持平。自8月5年期以上LPR下調(diào)，9月房貸利率再創(chuàng)新低。同時(shí)，據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月，103個(gè)重點(diǎn)城市中超8成房貸主流利率低至下限水平。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前樓市修復(fù)受阻，仍需要寬松的信貸環(huán)境作為基礎(chǔ)，部分一線、二線重點(diǎn)城市房貸利率水平仍高于下限，未來仍有下調(diào)空間。

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連續(xù)下調(diào)LPR的迫切性不大

市場(chǎng)之前預(yù)期9月5年期LPR會(huì)下調(diào)，卻并未實(shí)現(xiàn)。對(duì)此。貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，8月1年期LPR和5年期以上LPR非對(duì)稱下降，特別是5年期以上LPR超預(yù)期下降15個(gè)基點(diǎn)。降息效果的釋放需要一定時(shí)間來觀察，因此短期內(nèi)連續(xù)下調(diào)LPR的迫切性不大。當(dāng)前貨幣環(huán)境整體寬松，后期政策重點(diǎn)是打通寬貨幣向?qū)捫庞玫膫鲗?dǎo)鏈條，才能促進(jìn)信貸投放的平穩(wěn)增長(zhǎng)，增強(qiáng)貨幣的流動(dòng)性。

事實(shí)上，受8月份5年期以上LPR下調(diào)的影響，9月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，整體房貸利率再創(chuàng)新低。

據(jù)貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，9月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸款利率為4.15%，二套房貸款利率為4.91%，分別較8月回落17個(gè)基點(diǎn)、15個(gè)基點(diǎn)。其中，已有86個(gè)城市房貸主流利率低至首套房4.1%、二套房4.9%的下限水平。從利率變化來看，9月，廈門主流首套房貸款利率下調(diào)幅度最大，達(dá)到45個(gè)基點(diǎn)；東莞和長(zhǎng)沙主流首套房貸款利率均下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

圖/貝殼研究院提供

在放款周期方面，8月銀行放款周期為25天，與7月基本持平。其中，一線城市平均放款周期為31天，二線,、三線城市平均放款周期均為24天。

在房貸利率下調(diào)的同時(shí)，各地首付比例也在紛紛下調(diào)，相應(yīng)地，貸款比例有不同程度的提升。與2021年四季度相比，由于各地出臺(tái)的政策力度不同，三線、四線城市貸款比例提升最大，一線城市貸款比例基本持平。

對(duì)此，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，除少數(shù)熱點(diǎn)城市以外，其他城市二套房首付比例多數(shù)降至了4-5成，恢復(fù)到2016年之前的狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)：房貸利率仍有下調(diào)空間

盡管有上述信貸政策的支持，但是全國(guó)商品房銷售仍然未見起色。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，全國(guó)商品房銷售面積同比下滑23%，降幅較1-7月減少0.1個(gè)百分點(diǎn)。而9月的最近兩周，同樣是“旺季不旺”。

對(duì)此，李宇嘉表示，從需求端刺激的效果，邊際效應(yīng)開始下降。因此僅僅對(duì)需求端刺激還不行，只有供給端同步發(fā)力，樓市才能穩(wěn)定。

“利率降低、放款加快有助降低購(gòu)房成本、加快購(gòu)房流程，在一定程度上促進(jìn)了前期市場(chǎng)的階段性修復(fù)。”劉麗杰表示，后期市場(chǎng)的修復(fù)仍需要寬松的信貸環(huán)境作為基礎(chǔ)。當(dāng)前部分一線、二線重點(diǎn)城市房貸利率水平仍高于下限，未來仍有下調(diào)空間。

李宇嘉也認(rèn)為，LPR仍處于下降通道。他表示，即便5年期以上LPR低至4.3%，首套房利率最低只有4.1%，但其仍顯著高于理財(cái)收益率。近期，銀行不斷降低存款利率，5年期定期存款年利率僅為2.7%，市場(chǎng)上高于3%的理財(cái)產(chǎn)品很受歡迎，包括大額定期存單。

在李宇嘉看來，未來需求疲弱，需要降低購(gòu)房門檻和成本。8月，5年期以上LPR已經(jīng)下降15個(gè)基點(diǎn)，按照5月份同等力度降息來看，需要等2個(gè)月左右觀察效果，再行決定下一步降息力度。另外，近期銀行紛紛下調(diào)存款利率，也為未來繼續(xù)下調(diào)LPR創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。因此，預(yù)計(jì)今年至少還有一次下調(diào)的窗口期。

記者 袁秀麗

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