文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)楊宏彬
2020年，是華發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的一年。在這一年，華發(fā)拿下不少地塊，一家名為無(wú)錫鏵安的子公司，是其重要的拿地主體之一。
(相關(guān)資料圖)
當(dāng)年10月，鏵安置業(yè)曾以總價(jià)47.05億，樓面地價(jià)14720元/㎡拿下經(jīng)開區(qū)博覽中心東地塊，后為其引入合作伙伴。
如今，合作伙伴半路撤了，華發(fā)回收項(xiàng)目股權(quán)，獨(dú)自開發(fā)鏵安置業(yè)旗下項(xiàng)目。
9月23日，華發(fā)股份(600325.SH)發(fā)布公告稱，將通過(guò)全資子公司無(wú)錫鏵利置業(yè)有限公司（下稱“無(wú)錫鏵利”）向深圳市潤(rùn)金隴投資有限公司（下稱“潤(rùn)金隴”），收購(gòu)無(wú)錫鏵安15%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)3.9億元；同時(shí)，向深圳市天潤(rùn)隴行投資有限公司（下稱“天潤(rùn)隴行”）收購(gòu)深圳市潤(rùn)隴投資有限公司（下稱“潤(rùn)隴投資”）100%股權(quán)，以獲得無(wú)錫鏵安25%的股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為6.5億元。
在本次交易前，華發(fā)通過(guò)子公司上海鏵佰間接持有無(wú)錫鏵安60%的股權(quán)，在本次交易完成后，華發(fā)在無(wú)錫鏵安的持股將達(dá)到100%。
根據(jù)公告，無(wú)錫鏵安持有無(wú)錫鏵博置業(yè)有限公司（下稱“無(wú)錫鏵博”）100%股權(quán)。無(wú)錫鏵博主要負(fù)責(zé)開發(fā)XDG-2020-54號(hào)地塊，位于無(wú)錫市經(jīng)開區(qū)貢湖大道與震澤路交叉口東北側(cè)，用地性質(zhì)為居住、商業(yè)用地，項(xiàng)目建設(shè)總用地面積138,059.5平方米，項(xiàng)目目前正常開發(fā)建設(shè)中。
與華發(fā)進(jìn)行交易的潤(rùn)金隴及天潤(rùn)隴行均為廣東天潤(rùn)置業(yè)集團(tuán)（下稱“天潤(rùn)集團(tuán)”）旗下公司。天潤(rùn)集團(tuán)分別間接持有潤(rùn)金隴及天潤(rùn)隴行70%的股權(quán)。
官網(wǎng)顯示，天潤(rùn)集團(tuán)成立于1996年，前身為湛江市友誼房地產(chǎn)有限公司，集團(tuán)業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、金融服務(wù)、礦產(chǎn)資源開發(fā)四大領(lǐng)域，業(yè)務(wù)覆蓋湛江、惠州、深圳、東莞、佛山、陽(yáng)江、沈陽(yáng)等多個(gè)城市，擁有8座綜合性商業(yè)大廈，自持經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)70萬(wàn)平方米，資產(chǎn)總額超200億元。
收回股權(quán)
拿下無(wú)錫鏵安，華發(fā)的這筆交易可謂十分劃算。
截至2022年7月31日，無(wú)錫鏵安總資產(chǎn)50.17億元，負(fù)債0元，凈資產(chǎn)50.17億元，營(yíng)業(yè)收入0元，凈利潤(rùn)-162.14元。評(píng)估值與此大致相同。
按此計(jì)算，無(wú)錫鏵安40%的股權(quán)對(duì)應(yīng)的價(jià)值應(yīng)為20.07億元。而華發(fā)僅以合計(jì)10.4億元的價(jià)格就將其回收。
實(shí)際上，無(wú)錫鏵安最初就是華發(fā)股份的全資子公司，成立于2019年初。其拍得XDG-2020-54號(hào)地塊的時(shí)間，則是在2020年10月。
2020年10月28日，江蘇省無(wú)錫市以掛牌方式集中出讓6宗地塊，總出讓面積360651㎡，總起始價(jià)84.2億元。
經(jīng)過(guò)13輪競(jìng)價(jià)，無(wú)錫鏵安以47.05億元競(jìng)得XDG-2020-54號(hào)地塊，樓面價(jià)14720元/㎡，溢價(jià)率2.62%。這一地塊，正是公告中提到的，無(wú)錫鏵博正在開發(fā)的地塊。出讓文件顯示，該地塊自交地之日起12個(gè)月內(nèi)開工，自開工之日起36個(gè)月內(nèi)竣工。該地塊對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目是無(wú)錫華發(fā)中央首府。
換言之，距離該項(xiàng)目的竣工，還剩一年時(shí)間。
拿下地塊后，無(wú)錫鏵安便成立了項(xiàng)目公司無(wú)錫鏵博。后于2021年4月引入了合作方潤(rùn)隴投資，為無(wú)錫鏵安進(jìn)行增資。
其中，華發(fā)出資37.4億元，認(rèn)繳新增注冊(cè)資本37.4億元。潤(rùn)隴投資出資12.68億元，認(rèn)繳新增注冊(cè)資本12.5億元，出資金額超過(guò)認(rèn)繳新增注冊(cè)資本的1836.1萬(wàn)元，計(jì)入資本公積。增資完成后，無(wú)錫鏵安的注冊(cè)資本由1000萬(wàn)元增加至50億元，潤(rùn)隴投資則得到了無(wú)錫鏵安25%的股權(quán)。
2021年9月7日，華發(fā)再次出售無(wú)錫鏵安15%的股權(quán)，接盤方為潤(rùn)金隴。至此，無(wú)錫鏵安的股權(quán)結(jié)構(gòu)變化為本次交易前的狀態(tài)，天潤(rùn)集團(tuán)總共拿到了項(xiàng)目40%股權(quán)。
或是急于變現(xiàn)，天潤(rùn)集團(tuán)半路撤出項(xiàng)目，華發(fā)回收股權(quán)僅用了10.4億元。
華發(fā)的底氣
一邊在回購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)，一邊上海核心地段拿地，華發(fā)這段時(shí)間動(dòng)作很多。
9月23日，華發(fā)股份公告稱，公司全資子公司經(jīng)公開競(jìng)投獲得靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元321-01、322-09地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，成交總價(jià)為80.37億元，溢價(jià)率為0。該地塊總出讓面積為5.98萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積16.7萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)為4.81萬(wàn)元/平方米。
今年以來(lái)，華發(fā)加快了在上海的布局。上海今年首批供地中，華發(fā)聯(lián)合廈門建發(fā)拿下閔行區(qū)兩宗地，總價(jià)56.44億元。第二批供地中，華發(fā)拿下4塊地，權(quán)益拿地額達(dá)110.4億元，在所有房企中位列榜首。
華發(fā)為何有底氣頻頻出手，可從其半年報(bào)中窺視一二。
財(cái)報(bào)顯示，上半年華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入250.05億元，同比增長(zhǎng)20.37%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.46億元，同比增長(zhǎng)9.44%。營(yíng)收利潤(rùn)雙增長(zhǎng)，在當(dāng)下其實(shí)并不多見(jiàn)。
截止2022年6月，華發(fā)股份貨幣資金為521.89億元，位列百家主流上市房企的第11名。充足的在手資金是華發(fā)底氣的重要來(lái)源。
在債務(wù)方面，據(jù)財(cái)報(bào)顯示，其剔除預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率為66.6%，凈負(fù)債率75.3%，現(xiàn)金短債比1.8倍，繼續(xù)保持“三道紅線”綠檔，財(cái)務(wù)的安全性也在為華發(fā)的投資擴(kuò)張保駕護(hù)航。
營(yíng)業(yè)執(zhí)照公示信息
