進入9月，意味著樓市傳統的“金九銀十”的到來。

近段時間，不少開發商們主動示好。一口價、特價房、買房送家電等優惠頻現，從線上到線下，五花八門的促銷活動透露房企們想在這段時間打個“翻身仗”。

但7月以來，中央多次開會強調“房住不炒”，釋放出調控收緊的信號。密集的調控政策下，讓“金九銀十”的實現蒙上了一層陰影。

繼8月26日召開的部分城市房地產工作會商會，強調落實城市主體責任，毫不動搖堅持“房住不炒”定位后，多地樓市調控繼續升級。

9月3日，東莞在前期“7.25”新政的基礎上加強細則管理，明確社保連續繳納不足半年的不能通過一次性補繳來取得購房資格，同時對7月25日以后網簽的住房要求 3 年限售(含贈與)。

9月4日，杭州市住房保障和房產管理局發布了《進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，對土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認定等方面內容作了進一步明確規定。

9月6日，沈陽市房產局、沈陽市自然資源局等聯合發布關于《關于進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》，提出嚴格執行個人購買首套商品住房首付比例不低于30%規定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”，將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年。

據不完全統計，今年7月開始，全國已有近10個城市收緊樓市調控。梳理各地升級的樓市調控措施，可以發現明確的發現主要目標就是為了打擊炒房。

如此密集的調控政策下，樓市的“金九銀十”還有希望嗎?業內人士對此看法不一。

貝殼研究院表示，今年的調控政策更加精準施策，“金九銀十”更難出現。貝殼研究院數據顯示，今年8月受監測的全國范圍66個大中城市新房市場合計成交套數同比下滑1.2%，環比下滑14.5%。貝殼研究院策略研究部分析師許小樂預測，新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會出現降價售房的小行情。許小樂認為中央層面已經多次強調“房住不炒”的政策導向，LPR利率連續四個月保持不變，上半年應對疫情的貨幣信貸政策逐步調整，房地產市場快速升溫的條件不復存在。

其實，回顧往年，“金九銀十”也從來都不是年度成交高點。貝殼研究院數據顯示，過去三年全國重點18個城市9月、10月兩個月的成交量均比上月下降，環比降幅在5%至10%左右。

克而瑞研究中心分析，聯系到7、8兩月房地產市場淡季不淡，預計9、10月市場行情仍值得期許，隨著供應明顯放量，屆時成交有望繼續走高，部分熱點城市或再創年內新高。各城市市場或將持續分化，核心一二線城市市場需求堅挺，且有強勁購買力支撐，房地產市場前景值得長期看好，成交量價有望保持在高位。人口長期凈流出的弱三四線城市市場需求相較羸弱，疫情影響下市場購買力更是透支，短期內房地產市場依舊面臨較大的下行壓力。

易居研究院認為，房地產市場已完全擺脫新冠影響，開始走上正軌。易居近日發布的《2020年8月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，8月份40城新建商品住宅成交面積環比小幅下降4%，同比增長16%。自5月份成交量年內首次同比轉增以來，已連續4個月同比正增長。從前8月數據來看，1-8月份40城成交面積同比下降9%，自3月份以來降幅持續收窄。

易居研究院預計，“金九銀十”部分房企將以價換量促回款。“三條紅線”融資新規規定，將根據房企負債情況實施差異化債務規模管理。對于部分資金壓力大的房企來說，以價換量促進資金回籠將是非常重要的工作。

所謂“三條紅線”是指，近日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制，并且形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

其中，對房地產融資的管理，主要以“三條紅線”為標準，具體為：剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍不得融資。根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務規模管理。

“三道紅線”中的三個指標為衡量企業負債結構、償債能力的主要指標。這三大指標互為表里、相輔相成，綜合反映企業負債情況及償債能力。

同策研究院資深分析師肖云祥認為，就2020年下半場，房企打折促銷是否將成為常態。后續還會有更多的房企會采取以價換量的方式回籠資金，降低負債。特別是對一些有規模發展意愿，但是負債率較高、踩了“紅線”的企業而言，以價換量，加速回籠資金，是短期內快速減低負債率的有效方法。

不過房企降價是一回事，消費者是否有購房需求又是另一回事。受上半年公共衛生事件的影響，越來越多購房者開始意識到持有現金比持有房產更加重要，因此市場上的購房需求比以往有所下降。

中指研究院調查結果顯示，8月有購房計劃受訪者占比較7月下降3個百分點，其中，半年內有購房計劃的受訪者占比也較7月下降。全國置業意愿強度整體下降，多數城市群、各線城市受訪者置業意愿強度均下降。

關鍵詞： 樓市